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有人买房得宝马,有人去砸售楼处,开发商做好降价准备,房价怎么走?

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国庆长假,有人走走走,有人买买买,有人堵堵堵,当然最可怕的还是砸砸砸。


10月6日,江西上饶,业主举着“碧桂园大忽悠”的横幅把碧桂园的售楼处砸了,1万元/平方米的精装修,降到了8500元/平方米的毛坯房,业主还没收房,就来“维权”了。


而经过微博曝光的打砸售楼处的事情不只上饶,上海浦东南郡项目,均价从3.5万降到了2.6万,业主高喊“还我血汗钱”;安徽合肥,豪门金地项目,去年2.4万,现价1.75万,国庆期间二期开盘,即刻维权。


然后是浙江杭州、福建漳州、江西景德镇......


01

房价遭遇天花板?


房子真的不好卖了。


如果给已经黯淡的房地产“金九银十”褪去外层的包金鎏银,恐怕内核里就剩下了“铜九铁十”。市场在起变化,而人们的购房心理更加微妙。


9月18日,西安的三迪·曲江香颂枫丹有两栋楼开始了意向登记,473套房源推出,主力户型为90-100平方米的三室两厅,根据物价局价格公示,本次开盘销售的住房均价14495.52元/㎡。


然而近500套的房源,在意向登记阶段,登记者就寥寥无几,而据报道,经过现场核验通过的家庭数为零。而在9月初的时候,保利中央公园以15301元/平方米的价格开盘,意向登记比例还达到了115.81%。


1.5万买买买,而1.4万无人问津,这个落差对于作为房价“后起之秀”的西安来讲还是不小的。


西安阳光售房网的统计数据显示,9月的最后一周,西安市商品房共成交29.09万平,环比下跌24%,其中普通住宅成交19.4万平,环比下跌22%。而根据中指院的市场交易数据,9月份全国监测的主要城市成交面积环比下降7.29%,超六成城市环比下降,同比下降0.52%。


不好卖,但是也得卖,房地产商们也是开始出奇招,打折。


其实在今年开始,房地产行业的折扣也是有的,只不过很低,上半年行业整体折扣在9.5折左右,而这个折扣也基本上是针对全款的客户或者高首付的客户,整体并没有很高的打折意愿。


但是在即将进入九月份之际,打折就成为了一种风潮。


● 8月27日,中海地产南宁多盘联动,推出了8折优惠;

● 8月30日,恒大就针对旗下280个城市的646个楼盘,推出了8.9折的特惠活动;

● 中粮在9月末在全国范围内启动购房节,涉及16个城市66个项目的上万套房源;

● 碧桂园南京仙林东四盘联动,首付1成。

● 此外,首开、龙湖、富力等著名房企也有不同程度的优惠。


而普遍来讲,这些折扣均低于上半年的平均折扣。而现在已经进入到了2018年的最后一个季度,房企也要冲刺全年的销售额了,那么在“不好卖”的情形之下,“打折”恐怕还是一个刺激需求的有力手段。


而在一线城市,花样更多,“打折”进行的更加隐蔽一点。


以上海雍和府项目为例,自今年3月取得预售证以来,去化不理想。据报道称,共350套房源,至今仍有334套可售,于是采取了网红式的促销手段——买房送宝马。


据雍和府销售人员介绍:“买房送宝马这个活动涵盖了所有的房型,赠送的车型为宝马3系、X1以及1系,具体车型视户型、楼层等略有差异,而如果不选择送车,也可以折价抵扣到房款中,抵扣金额为20余万元。”


而在另一方面,不好卖就不建。


有媒体报道,9月底,碧桂园运营中心召开了视频会议,会上传达了董事局主席杨国强的要求,为了加强有效供贷,考虑把销售率不佳及正负零为负的项目(即还未进行地面工程者)停工。


02

房地产商的心态变了


市场在变,而房企的心态也在变化,其实在各个上市房企在发布中报时,也能看出一些端倪来。


在未来的市场展望上,房企对于后市的展望,总基调是顺应时代发展,但是也对未来市场的下滑做出了预判。


而这种预判来自于房企们的财务管理,在“靓丽”的财报中不少房企在上半年计提了存货跌价减值准备。


数据显示,在前20标杆房企中,存货跌价准备最高的是绿地,上半年期末存货跌价准备约26.26亿元,期初约19.79亿元。


而龙头房企万科在2018年中报计提存货跌价准备为15.37亿元,万科共计提12个项目,分别位于乌鲁木齐、大连、宁波、烟台、南充、镇江、抚顺、营口、温州、南通、唐山等地,中西部区域和北方区域较为突出。


万科在此前的中期业绩投资者会议上表示,未来还将审慎计提,尤其对一些受调控影响的项目进行减值计提。


而除了绿地、万科,保利发展、华夏幸福、金地集团、新城控股、泰禾、阳光城等房企也做了期末存货跌价准备,其数额均已过亿。


在做好了存货跌价减值准备的同时,房企在拿地策略上面,也有了分化。


部分房企选择积极拿地,但是猫哥也注意到了,这些房企的拿地重点转向了并购上,多渠道拿地成为一种重要的策略。而相当一部分的房企在拿地方面,选择了审慎的态度,万科、碧桂园、融创等房企都是很“小心”。


03

三四线城市离降价还有多远?


当然,可能“不好卖”的情况在三四线城市,并没有得到太多的体现,每当新项目开盘,人头攒动的售楼处就是很好的证明。


而原因嘛,也很简单,棚改带来的红利虽然有些许降温,但是红利期未过,仍会对房地产市场产生推动作用,我们也看到了,这两年三四线城市的房价飙涨起来连自己都怕。怕现在不买就买不起了,也怕赶不上这一轮的飙涨,少赚一笔。


三四线城市房地产市场热度依旧保持,部分三线城市如绍兴、烟台、泰州、张家港、柳州、廊 坊、洛阳等由于政策面的宽松而房价上涨迅速。


但老话讲,成也萧何败也萧何。


政策宽松意味着政策调控的空间很大,在“遏制房价上涨”的大趋势下,三四线城市很难独善其身,未来新的调控政策出台,一些没有经过限购限贷的三四线城市真的准备好了吗?这样的政策将遏制一部分投机性需求,那么房价凉凉也在所难免。


而在另一方面,从房企大佬们的布局也能嗅到三四线城市危险的味道。


在三四线城市一波大涨之后,不少房企看到了三四线城市的机会,纷纷布局,抢滩登陆。但时隔一年多,态度就有些变化了。


“看好一二线城市”依然是一个共识,而对于三四线城市的长远压力的认识也逐渐清晰,一些房地产公司在三四线城市加快了周转速度来防控风险;而在拿地上,无论是乐观企业还是悲观企业,拿地的主要方向基本上以一二线城市为核心,看好一些重点三线城市,而弱三线和四线则基本上是计提存货减值的范围内。


大佬们的投资方向,对于购房者和投资者都是一个很好的参考依据。尤其是对于投资者而言,非刚需自住,更要看好投资的风险。


三四线城市的房地产市场相比较而言,并不是很成熟,一盆冷水很容易就浇灭市场的热情,市场萎缩的状态下,大幅的降价打折也就不远了。


那么在房子库存足够的情况下,三四线城市的人群更倾向于买新房,新房都打折了,二手房的市场在哪里呢?


恐怕只能跟着降价吧。


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